Custos do leilão de imóveis: o que entra na conta além do lance, e como chegar ao seu desconto real
Quem compra pensando em patrimônio quer saber uma coisa antes de tudo: quanto esse imóvel vai custar de verdade. A boa notícia é que a maior parte da conta você já conhece, porque é a mesma de qualquer compra de imóvel. O que muda no leilão são poucos pontos, e todos dá pra levantar antes do lance. Aqui estão eles, na ordem certa.
Resumo rápido
Os custos de um imóvel de leilão se dividem em três grupos. Os de qualquer compra: ITBI, escritura ou taxa de financiamento, e registro. Os próprios do leilão: a comissão do leiloeiro, só em algumas modalidades. E os que dependem de cada imóvel: dívidas de IPTU e condomínio, quando o anúncio indicar que ficam com o comprador, e eventual reforma. Somando tudo ao lance, você chega ao seu desconto real.
- Custos de qualquer compra: ITBI (2% a 3%), escritura ou taxa de financiamento, registro (1% a 2%).
- Próprio do leilão: comissão de 5% sobre o lance, só em 1ª praça, 2ª praça e Licitação Aberta.
- Depende do imóvel: dívidas (confira no anúncio da Caixa) e reforma, que pode ser nenhuma.
Referência, varia por imóvel, por cidade e por modalidade.
O que o desconto do anúncio mostra, e o que ele não mostra?
O desconto do anúncio compara o preço mínimo com o valor de avaliação, que é o valor que a Caixa atribui ao imóvel. É uma informação verdadeira e útil: mostra quanto abaixo da avaliação o imóvel está sendo vendido.
O que ele não mostra são os custos da compra em si. E isso não é particularidade do leilão. Quando alguém compra um imóvel pelo caminho tradicional, também paga ITBI, escritura ou taxa de financiamento e registro, e ninguém desconta esses valores do "preço" do imóvel. Eles fazem parte de comprar qualquer imóvel.
Por isso a conta certa separa três coisas: o que é custo de qualquer compra, o que é próprio do leilão e o que depende daquele imóvel específico. Com essa separação, você compara o leilão com o mercado de forma justa. O caminho completo da compra está no guia definitivo do leilão de imóveis da Caixa. Aqui a gente fica na conta.
Quais custos entram na conta de um imóvel de leilão?
São três grupos, e nem todo imóvel tem todos.
| Custo | Quanto costuma ser | Grupo | Onde conferir |
|---|---|---|---|
| ITBI (imposto municipal de transferência) | 2% a 3% | Qualquer compra | Site da prefeitura do município |
| Escritura ou taxa de financiamento | Escritura na compra à vista; taxa de financiamento na financiada | Qualquer compra | Tabelionato ou condições do financiamento |
| Registro | 1% a 2% | Qualquer compra | Tabela de emolumentos do estado |
| Comissão do leiloeiro | 5% sobre o lance, paga no dia da arrematação, fora do preço | Próprio do leilão | Edital. Só em 1ª praça, 2ª praça e Licitação Aberta; não existe em Venda Online e Compra Direta |
| Dívidas de IPTU e condomínio | Varia | Depende do imóvel | Anúncio do imóvel na Caixa |
| Reforma | Pode ser nenhuma | Depende do imóvel | Visita e orçamento próprio |
Referência, varia por imóvel, por cidade e por modalidade.
Repare que metade da tabela é de qualquer compra. O que é específico do leilão cabe em duas linhas: a comissão, que só existe em algumas modalidades, e as dívidas, que a Caixa define imóvel a imóvel no anúncio. Sempre confira ali: em muitos casos, a própria Caixa assume essas dívidas.
Como fica a conta na prática?
Um exemplo com números redondos. Imóvel avaliado em R$ 300.000, arrematado em praça por R$ 180.000.
| Linha | Valor |
|---|---|
| Lance | R$ 180.000 |
| Comissão do leiloeiro (5% do lance, porque é praça) | R$ 9.000 |
| ITBI (3%) | R$ 5.400 |
| Registro (1,5%) | R$ 2.700 |
| Dívidas indicadas no anúncio | R$ 5.000 |
| Total | R$ 202.100 |
Simulação com números redondos. Referência, varia por imóvel, por cidade e por modalidade. Escritura ou taxa de financiamento e eventual reforma entram conforme o seu caso.
Com o total em mãos, você compara com o valor de avaliação e com imóveis parecidos à venda no bairro. Essa é a comparação que importa. Pra quem compra pra revender, é a conta que vem antes de qualquer projeção de retorno, como a gente mostra em flipagem de imóveis em leilão.
Se o mesmo imóvel estivesse em Venda Online ou Compra Direta, a linha da comissão simplesmente não existiria.
Reforma: por que ela é o ponto mais relativo da conta?
Porque ela depende inteiramente do imóvel, e pode ir de zero a um valor relevante.
Tem imóvel que chega precisando de pintura e pouco mais. Tem imóvel que vem com melhorias que o antigo morador fez: acabamento em gesso, piso novo, armários planejados, cozinha reformada. E tem imóvel que pede obra de verdade. As fotos do anúncio e a descrição dão uma primeira ideia; a visita, quando possível, dá a resposta.
Se houver reforma, a prática de quem investe é orçar e somar uma margem de 10% a 20% sobre o orçamento, porque obra costuma ter imprevisto. Se não houver, essa linha simplesmente fica em branco.
Onde cada informação está, e o que você levanta sozinho?
Quase tudo está publicado antes do lance, em quatro lugares.
No edital: a modalidade, se há leiloeiro e a comissão, as condições de pagamento. No anúncio do imóvel: quem paga as dívidas de IPTU e condomínio. Na matrícula: o histórico do imóvel e o que está registrado nele. Na prefeitura: a alíquota do ITBI.
O que você completa por conta própria: o orçamento da reforma, se houver, e quanto tempo pretende levar até mudar ou revender, porque enquanto o imóvel fica parado, IPTU, condomínio e consumo seguem correndo.
Edital, anúncio e matrícula estão juntos no anúncio do imóvel no Portal LINK. É o que a gente levanta em todo processo antes de o cliente dar lance.
Como conferir sozinho, passo a passo: montar a conta completa antes do lance
- Anote o valor de avaliação e o preço mínimo. Você deve estar vendo de onde sai o desconto anunciado.
- Identifique a modalidade. Se for 1ª praça, 2ª praça ou Licitação Aberta, some 5% de comissão sobre o lance que você pretende dar. Se for Venda Online ou Compra Direta, não há comissão.
- Calcule o ITBI pela alíquota da prefeitura do município. Use 3% se não encontrar.
- Some escritura (à vista) ou taxa de financiamento (financiado), e o registro, na faixa de 1% a 2%.
- Confira no anúncio quem paga as dívidas de IPTU e condomínio. Se ficam com você, levante os valores com a prefeitura e a administradora.
- Avalie a reforma pelas fotos, pela descrição e, se possível, pela visita. Se houver, orce e some a margem.
- Some tudo ao lance. Você deve estar vendo o custo total do imóvel no seu nome.
- Compare esse total com a avaliação e com imóveis parecidos no bairro. Esse é o seu desconto real.
- Só então decida o seu lance máximo. O lance é consequência da conta.
O Faz a Conta faz os passos 2 a 8 por você.
Conteúdo informativo e educativo. Não constitui consultoria jurídica.
