Entrada de 5% no leilão da Caixa: quanto custa a entrada de um imóvel e quanto o seu aluguel já pagou de casa
Todo mês o aluguel sai da conta e a pergunta fica: "quando é que eu junto pra entrada?" A resposta muda quando você faz duas contas que quase ninguém faz: quanto já saiu do seu bolso, e quanto custa de verdade a entrada num leilão da Caixa. Aqui estão as duas, com números redondos, pra você refazer com os seus.
Resumo rápido
No leilão da Caixa com financiamento, a entrada começa em 5% do valor do imóvel, paga com recurso próprio. No mercado comum, o costume é pedir de 20% a 30%. Num imóvel de R$ 200 mil, isso é a diferença entre R$ 10 mil e até R$ 60 mil. Enquanto isso, um aluguel de R$ 1.500 leva R$ 90 mil do seu bolso em cinco anos. Simulação com números redondos, referência, varia por imóvel.
- A conta do aluguel: aluguel mensal × 12 × anos pagando.
- A conta da entrada: valor do imóvel × 5%.
- FGTS complementa a entrada, não substitui o recurso próprio.
- Além da entrada existem ITBI, escritura (nos imóveis à vista) ou taxa de financiamento (nos financiados) e registro: os mesmos custos que você teria comprando um imóvel tradicional.
Quanto você já pagou de aluguel?
A conta é simples e quase ninguém tem coragem de fazer: aluguel mensal, vezes doze, vezes os anos pagando.
A Juliana paga R$ 1.500 de aluguel há cinco anos. Já saíram R$ 90 mil do bolso dela. Não é dinheiro perdido no sentido de mal gasto, porque morar tem valor. Mas é dinheiro que não construiu nada em nome dela.
| Tempo pagando R$ 1.500/mês | Total que saiu do bolso |
|---|---|
| 1 ano | R$ 18.000 |
| 3 anos | R$ 54.000 |
| 5 anos | R$ 90.000 |
| 10 anos | R$ 180.000 |
Simulação com números redondos. Referência, varia caso a caso.
Refaça a linha com o seu aluguel: mensal × 12 × anos. Guarde esse número. Ele volta já já.
O post seu aluguel pode virar financiamento da Caixa explica a lógica dessa troca. Este artigo aqui faz a parte que faltava: os números.
Quanto custa a entrada de um imóvel da Caixa?
Nos leilões da Caixa com financiamento, a entrada começa em 5% do valor do imóvel, paga com recurso próprio. No mercado comum, o costume é pedir de 20% a 30%.
| Valor do imóvel | Entrada de 5% (leilão Caixa) | Entrada de 20% | Entrada de 30% |
|---|---|---|---|
| R$ 150.000 | R$ 7.500 | R$ 30.000 | R$ 45.000 |
| R$ 200.000 | R$ 10.000 | R$ 40.000 | R$ 60.000 |
| R$ 300.000 | R$ 15.000 | R$ 60.000 | R$ 90.000 |
Simulação com números redondos. Referência, varia por imóvel e por perfil de crédito.
Agora junte as duas contas. A Juliana pagou R$ 90 mil de aluguel em cinco anos. A entrada de 5% num imóvel de R$ 200 mil é R$ 10 mil. O aluguel dela já pagou nove vezes a entrada.
Isso não significa que a compra é pra hoje, nem que qualquer imóvel serve. Significa que a barreira que parecia impossível, os R$ 40 mil ou R$ 60 mil de entrada, não é a barreira real do leilão. E que o financiamento vai em até 420 meses nas modalidades que aceitam, igual a um financiamento habitacional comum. O caminho completo de como entrar está em como participar de leilão da Caixa.
O FGTS entra onde nessa conta?
O FGTS complementa a entrada, não substitui o recurso próprio. Os 5% saem do seu bolso; o saldo do fundo pode entrar por cima, reduzindo o valor financiado ou reforçando o pagamento, quando o imóvel aceita.
Dois cuidados antes de contar com ele. Primeiro: nem todo imóvel aceita FGTS, e isso está escrito no anúncio de cada um. Segundo: o uso exige aprovação prévia junto à Caixa, antes da proposta, não depois. As regras de quem pode usar estão no post sobre FGTS na compra de imóveis.
O que muda na parcela quando a entrada é maior?
Quanto maior a entrada, menor o valor financiado, e menor a parcela. É o único jeito honesto de responder isso sem inventar número, porque parcela depende de prazo, perfil de crédito e condições do dia.
Por isso a gente não publica valor de parcela em artigo. O jeito certo de descobrir a sua é simular com os dados reais: no Portal LINK, cada imóvel tem o simulador de financiamento na página do anúncio. Dois minutos e você vê o cenário com a entrada mínima e com uma entrada maior, lado a lado.
Onde essa conta pode enganar você?
Em quatro lugares, e é melhor saber antes.
A entrada não é o único custo. Existem o ITBI (imposto municipal de transferência), a escritura nos imóveis comprados à vista ou a taxa de financiamento nos financiados, o registro no cartório e, dependendo do imóvel, reforma. São os mesmos custos que você teria comprando um imóvel tradicional, e entram na conta antes do lance, não depois.
O desconto do anúncio não é o desconto final. A conta completa, custo por custo, é assunto pro artigo do desconto real, e é exatamente o que a gente confere em todo imóvel antes de qualquer lance.
A simulação não é aprovação. Os 5% valem pra quem tem o crédito aprovado, e a aprovação depende da sua renda e do seu perfil. Se a dúvida é "será que passa?", a resposta certa é rodar a análise antes de escolher imóvel, não depois.
Números redondos são pra entender, não pra decidir. A Juliana é uma simulação. A sua conta, com o seu aluguel e o imóvel real, é a que vale.
Como conferir sozinho, passo a passo: faça a sua própria conta
- Multiplique o seu aluguel por 12 e pelos anos pagando. Você deve estar vendo o total que já saiu do seu bolso.
- Escolha um imóvel de referência na sua cidade no Portal LINK. Você deve estar vendo o valor de venda dele.
- Calcule 5% desse valor. Essa é a entrada mínima com financiamento, quando o imóvel aceita.
- Compare os dois números: o que o aluguel já levou e o que a entrada custa. Você deve estar vendo quantas vezes um cabe no outro.
- Confira no anúncio se o imóvel aceita financiamento e FGTS. Sem isso, a conta muda.
- Some uma reserva pra ITBI, escritura ou taxa de financiamento, e registro. Sem cravar valor: pergunte na prefeitura e no cartório da cidade, ou pra gente.
- Simule a parcela no simulador do anúncio, com a entrada mínima e com uma maior.
- Rode a aprovação de crédito antes de se apegar a um imóvel. É ela que diz o seu teto real.
O Faz a Conta faz os passos 1 a 4 por você, na hora.
Conteúdo informativo e educativo. Não constitui consultoria jurídica.
