Modalidades de leilão da Caixa: a diferença entre 1ª praça, 2ª praça, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta
O erro mais comum é tratar todas as modalidades como se fossem iguais e descobrir na hora de pagar que, além da comissão do leiloeiro, as dívidas de IPTU e condomínio ficaram com você. Cada modalidade tem regra própria de comissão, dívida, prazo e pagamento. Aqui elas ficam lado a lado, e você aprende a identificar a sua no anúncio antes de qualquer coisa.
Resumo rápido
A Caixa vende imóveis por cinco modalidades: 1ª praça, 2ª praça, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta. O que muda não é só o preço mínimo: muda onde você participa, se existe comissão de leiloeiro, quem paga as dívidas atrasadas e se o antigo dono ainda pode exercer o direito de preferência. Identificar a modalidade no anúncio é a primeira coisa a fazer, antes de olhar o imóvel.
- 1ª praça, 2ª praça e Licitação Aberta: no site do leiloeiro, com comissão de 5% sobre o lance. Nas praças, as dívidas atrasadas em regra ficam com quem compra.
- Venda Online e Compra Direta: dentro do site da Caixa, sem leiloeiro e sem comissão. Quem paga as dívidas está no anúncio de cada imóvel.
- Em todas: a assessoria de imobiliária credenciada é paga pela Caixa, sem custo pra você.
- Pra quem está começando, Venda Online e Compra Direta costumam ser o caminho mais simples. Referência, varia por imóvel.
Por que o mesmo imóvel da Caixa aparece em modalidades diferentes?
Porque o imóvel que não vende numa fase passa pra próxima, e o preço mínimo tende a cair conforme avança.
O caminho é este. Depois que a Caixa passa a ser a dona do imóvel, ele vai pro 1º leilão. Se ninguém compra, vai pro 2º, com lance mínimo menor. Se também não vende, o imóvel fica com a Caixa, que passa a oferecê-lo por Licitação Aberta, Venda Online ou Compra Direta. Todas essas modalidades são extrajudiciais, ou seja, acontecem fora da Justiça, pelas regras da Lei 9.514/97. A diferença pra um leilão judicial está explicada em leilão judicial e extrajudicial.
Por isso o mesmo endereço pode aparecer com regras de pagamento diferentes em momentos diferentes. O que vale é a modalidade do anúncio de hoje. O caminho completo do leilão está no guia definitivo do leilão de imóveis da Caixa.
As cinco modalidades lado a lado
São cinco: 1ª praça, 2ª praça, Licitação Aberta, Venda Online e Compra Direta.
| 1ª praça | 2ª praça | Licitação Aberta | Venda Online | Compra Direta | |
|---|---|---|---|---|---|
| Onde você participa | Site do leiloeiro | Site do leiloeiro | Site do leiloeiro | Site da Caixa | Site da Caixa |
| Como funciona | Lance em data marcada | Lance em data marcada | Proposta em disputa, em data marcada | Lance online, com cronômetro | Sem disputa: a primeira proposta no valor mínimo leva |
| Preço mínimo | Valor da garantia atualizada ou avaliação da prefeitura, o que for maior | Valor da dívida mais despesas | Avaliação da Caixa com desconto | Avaliação da Caixa com desconto | Avaliação da Caixa com desconto |
| Comissão do leiloeiro | 5% sobre o lance | 5% sobre o lance | 5% sobre o lance | Não há | Não há |
| Dívidas de IPTU e condomínio | Em regra com quem compra, salvo se o anúncio disser outra coisa | Em regra com quem compra, salvo se o anúncio disser outra coisa | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio |
| Financiamento e FGTS | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio | Conforme o anúncio |
| Antigo dono pode exercer o direito de preferência? | Sim, até a data do 2º leilão | Sim, até a data do 2º leilão | Não | Não | Não |
| Assessoria gratuita paga pela Caixa | Sim | Sim | Sim | Sim | Sim |
Referência, varia por imóvel. O anúncio e o edital de cada venda mandam.
Três leituras rápidas:
- Tem leiloeiro, tem comissão. Nas três primeiras colunas, some 5% sobre o lance, pagos no dia da arrematação, fora do preço do imóvel.
- Dívidas e financiamento se confere no anúncio, imóvel a imóvel. A Caixa muda essas regras de acordo com cada venda.
- A assessoria é gratuita em todas, porque é a Caixa que remunera a imobiliária credenciada quando você indica o CRECI no ato da compra.
1ª praça, 2ª praça e Licitação Aberta: o que muda além do preço?
A diferença entre a 1ª e a 2ª praça é o lance mínimo. Na 1ª, é o valor da garantia do financiamento antigo ou a avaliação da prefeitura, o que for maior. Na 2ª, é o valor da dívida mais as despesas, em geral bem abaixo.
O que o anúncio não destaca: sobre o lance entra a comissão de 5% do leiloeiro, e as dívidas de IPTU e condomínio atrasadas, em regra, ficam com quem compra. São dívidas que acompanham o imóvel, não a pessoa. Às vezes a Caixa assume parte delas, e quando isso acontece o anúncio informa.
Tem mais um ponto que só existe nas praças: o direito de preferência do antigo dono. Até a data do 2º leilão, ele pode exercer esse direito, pagando a dívida inteira com as despesas, e o imóvel sai da disputa. Depois do 2º leilão, o direito de preferência acaba.
A Licitação Aberta vem depois das praças. Também passa por leiloeiro, também tem comissão de 5%, e o preço parte da avaliação da Caixa com desconto. Nela já não existe direito de preferência do antigo dono.
Nas três, o lance acontece no site do leiloeiro nomeado no edital. Antes de se cadastrar, vale saber como conferir se o site do leiloeiro é verdadeiro.
Venda Online e Compra Direta: por que são as modalidades que a gente mais trabalha?
Porque as duas acontecem dentro do site da Caixa, do início ao fim, sem leiloeiro e sem comissão.
Na Venda Online, o imóvel fica disponível com um cronômetro contando. Vence o maior lance quando o cronômetro zera. Nos 5 minutos finais, cada novo lance prorroga a disputa por mais 5 minutos, pra ninguém ganhar no último segundo.
Na Compra Direta, também chamada de venda direta, não há disputa: a primeira proposta igual ou acima do valor mínimo é a que fica com o imóvel.
Nas duas, a regra das dívidas está no anúncio de cada imóvel, e depois da homologação da proposta você tem 2 dias úteis pra pagar a entrada. É nesse intervalo que a LINK ajuda você a levantar IPTU, condomínio e matrícula, pra você pagar sabendo exatamente o que está comprando.
Se o imóvel aceitar, dá pra financiar em até 420 meses, com entrada a partir de 5% de recurso próprio, e usar o FGTS como complemento, só pra moradia. O detalhe está em financiar a casa própria no leilão da Caixa e em usar o FGTS no leilão da Caixa.
Qual modalidade costuma ser melhor pra quem está começando?
Venda Online e Compra Direta, na maioria dos casos. E o principal motivo é um que pouca gente conhece: depois que a proposta é homologada, você tem 2 dias úteis pra decidir se segue com a compra. Na prática, esses dois dias funcionam como uma reserva do imóvel.
É nesse intervalo que dá pra conferir com calma o que ainda não estava claro: as dívidas de IPTU e condomínio, a matrícula, a situação do imóvel. E você não faz isso sozinho. A LINK levanta essas informações junto com você dentro desses dois dias, pra você decidir com tudo na mesa.
Somam-se a isso outras vantagens de regra: tudo acontece no site da Caixa, não tem comissão de leiloeiro, a regra das dívidas está escrita no anúncio e já não existe direito de preferência do antigo dono.
As praças têm o outro lado: o lance mínimo pode ser menor, principalmente na 2ª. Mas somam comissão, costumam deixar as dívidas com quem compra e ainda têm o direito de preferência do antigo dono até a data do 2º leilão. Não é motivo pra descartar, é motivo pra fazer a conta antes. A conta completa está em custos do leilão de imóveis.
Referência, varia por imóvel. Cada anúncio pode trazer uma condição diferente.
Dica LINK: achou um imóvel em Venda Online ou Compra Direta? Chama a gente antes de enviar a proposta. A LINK te ajuda a levantar as informações nos 2 dias úteis, sem custo pra você.
Quero ajuda nos 2 dias úteisComo conferir sozinho, passo a passo: identificar a modalidade no anúncio antes de qualquer coisa
- Abra o anúncio no Portal LINK e localize a modalidade. Você deve estar vendo 1ª praça, 2ª praça, Licitação Aberta, Venda Online ou Compra Direta, antes das fotos.
- Veja se há leiloeiro nomeado. Você deve estar vendo, nas praças e na Licitação, o nome do leiloeiro no edital. Tem leiloeiro, tem comissão de 5%.
- Confira no anúncio quem paga as dívidas de IPTU e condomínio. Você deve estar vendo se ficam com a Caixa ou com o comprador.
- Confira no anúncio se o imóvel aceita financiamento e FGTS. Se você depende de financiamento, só entram na sua lista os imóveis que aceitam.
- Ache a data ou o prazo: a data do leilão, o cronômetro da Venda Online ou a disponibilidade da Compra Direta. Anote.
- Some, se for praça ou Licitação, a comissão de 5% e as dívidas informadas antes de pensar no lance.
- Só depois disso olhe o imóvel. Modalidade que não cabe no seu bolso não vira visita.
É pra isso que existe o seu comparativo: a tabela de uma página com tudo isso lado a lado, pra consultar na hora que abrir um anúncio.
Conteúdo informativo e educativo. Não constitui consultoria jurídica.
